Décret tertiaire : ce que doivent faire les entreprises et les propriétaires de locaux

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Vous possédez un immeuble de bureaux, vous louez un plateau pour votre entreprise ou vous gérez un local commercial, et on vous parle du « décret tertiaire » depuis des mois sans que personne ne vous dise clairement ce que vous devez faire. C'est une situation que nous rencontrons souvent. Voici l'essentiel, sans jargon : qui est concerné, quels objectifs, quelles démarches, et quels risques si rien n'est fait.

Êtes-vous concerné par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire (son nom officiel est aujourd'hui « dispositif Éco Énergie Tertiaire ») vient de la loi ÉLAN et du décret du 23 juillet 2019. Il s'applique aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface cumulée atteint 1 000 m² ou plus.

Trois points méritent votre attention :

• Les surfaces se cumulent. Plusieurs locaux de 400 ou 500 m² sur un même site peuvent, ensemble, dépasser le seuil.
• Propriétaires et occupants sont tous les deux concernés. Chacun a des obligations sur ce qui relève de lui.
• Les bâtiments mixtes comptent aussi. Dans un immeuble qui mêle logements et bureaux, c'est la partie tertiaire qui est prise en compte.

Bureaux, commerces, entrepôts, santé, enseignement, hôtellerie, locaux publics : le champ est large. En cas de doute, commencez par faire le point sur vos surfaces exactes.

Les objectifs : réduire vos consommations d'ici 2030, 2040 et 2050

Le principe est simple à énoncer : faire baisser la consommation d'énergie finale du bâtiment, par étapes. Vous avez deux façons d'atteindre l'objectif, et vous pouvez choisir la plus favorable.

L'objectif en valeur relative. Il s'agit de réduire vos consommations par rapport à une année de référence (au plus tôt 2010) :

• -40 % en 2030
• -50 % en 2040
• -60 % en 2050

L'objectif en valeur absolue. Plutôt qu'un pourcentage de baisse, vous visez un niveau de consommation exprimé en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon l'activité exercée dans les locaux. Cette option est souvent intéressante pour un bâtiment qui a déjà fait des efforts avant l'année de référence. L'arrêté du 1er août 2025 a complété ces valeurs pour plusieurs catégories d'activités.

Le choix de l'année de référence a donc un vrai poids. Un bâtiment qui consommait beaucoup en 2010 n'aura pas la même trajectoire qu'un bâtiment déjà rénové. C'est une décision à prendre avec des données fiables, pas au hasard d'un formulaire.

Enfin, le dispositif prévoit des modulations de l'objectif dans certains cas : contraintes techniques ou architecturales, changement d'activité, volume d'activité, ou coût des travaux manifestement disproportionné par rapport aux économies attendues. Ces demandes passent par un dossier technique argumenté, déposé sur la plateforme OPERAT.

OPERAT : votre déclaration annuelle

Chaque année, les consommations de l'année précédente doivent être déclarées sur OPERAT, la plateforme gérée par l'ADEME, au plus tard le 30 septembre. En 2026, c'étaient donc les consommations de 2025 qui devaient être saisies avant le 30 septembre 2026. Si vous avez laissé passer cette date, ne restez pas sans rien faire : régularisez au plus vite.

Concrètement, vous aurez besoin :

• des surfaces et de l'activité exercée dans les locaux ;
• des factures ou relevés d'énergie (électricité, gaz, réseau de chaleur, fioul…) ;
• de l'identification de chaque entité concernée (propriétaire, locataire).

OPERAT génère ensuite une attestation numérique annuelle. Depuis le 1er juillet 2026, cette attestation doit être affichée dans le bâtiment ou rendue accessible au public. Elle doit aussi être remise lors d'une vente ou de la signature d'un bail des locaux concernés.

Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?

C'est la question qui revient le plus en rendez-vous. La réponse courte : les deux sont responsables, chacun pour son périmètre.

• Le locataire déclare en général les consommations des locaux qu'il occupe et agit sur ce qu'il maîtrise : réglages, horaires de chauffage et de climatisation, éclairage, équipements, comportements.
• Le propriétaire déclare ce qui relève de lui (parties communes, équipements collectifs) et porte, le plus souvent, les gros travaux : isolation, menuiseries, remplacement de la chaufferie ou de la production de froid.

La répartition exacte dépend de votre bail. C'est pour cela qu'il vaut mieux en parler tôt entre bailleur et preneur : un plan d'actions décidé ensemble avance beaucoup plus vite qu'une suite d'échanges de courriers. En copropriété, le syndic a aussi un rôle à jouer pour les parties communes.

Ce que vous risquez si rien n'est fait

Le dispositif prévoit une procédure graduée, menée par le préfet :

1. une mise en demeure en cas de défaut de déclaration ou de programme d'actions ;
2. la publication du nom de l'entreprise ou de l'organisme défaillant sur un site de l'État (le fameux « name and shame ») ;
3. une amende administrative pouvant aller jusqu'à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.

Le montant peut sembler modéré. Mais le vrai risque est ailleurs : un bâtiment mal noté sur son attestation, sans plan d'actions crédible, se loue et se vend moins bien.

Par où commencer, concrètement

Si votre bâtiment est concerné, voici l'ordre que nous recommandons :

1. Vérifier votre assujettissement : surfaces, activité, répartition propriétaire/locataire.
2. Rassembler vos consommations et sécuriser votre déclaration OPERAT.
3. Faire réaliser un audit énergétique tertiaire pour savoir où part l'énergie et quelles actions rapportent le plus.
4. Bâtir un plan d'actions chiffré et phasé jusqu'en 2030 : petits réglages rapides d'abord, travaux plus lourds ensuite.
5. Monter les financements : primes CEE, Fonds Chaleur de l'ADEME pour les projets de chaleur renouvelable, et autres aides selon votre situation. Nous détaillons ces dispositifs dans notre article sur le financement de la rénovation énergétique tertiaire.

Il n'y a pas toujours besoin de tout casser. Sur beaucoup de bâtiments, une partie du chemin se fait avec un meilleur pilotage des équipements et une exploitation plus rigoureuse. Les travaux viennent ensuite, au bon moment, avec les bonnes aides.

FAQ – Décret tertiaire

Mon entreprise loue 600 m² dans un immeuble de bureaux. Suis-je concerné ? Peut-être. Le seuil de 1 000 m² s'apprécie à l'échelle du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments. Si l'immeuble dépasse ce seuil en surfaces tertiaires, vous pouvez être concerné même avec une surface inférieure. Vérifiez avec votre bailleur.

Que se passe-t-il si je n'atteins pas -40 % en 2030 ? Il faut pouvoir montrer un programme d'actions sérieux. L'objectif en valeur absolue ou une modulation justifiée par un dossier technique peuvent aussi être des solutions. Ne pas atteindre l'objectif sans rien avoir engagé vous expose à la procédure de sanction.

Un audit énergétique est-il obligatoire ? Le décret tertiaire n'impose pas d'audit en tant que tel. Mais sans diagnostic, il est très difficile de choisir les bonnes actions, de justifier une modulation ou de monter des dossiers de financement. Dans la pratique, c'est presque toujours la première étape utile.

Faisons le point sur votre bâtiment

ANNA'RÉNOV – Patrimoine Durable accompagne les entreprises, les propriétaires et les gestionnaires de locaux tertiaires à Marseille, dans les Bouches-du-Rhône, à Paris et en Île-de-France, en Charente et en Corse. Notre équipe d'ingénieurs thermiciens, d'architectes et de maîtres d'œuvre réalise votre audit énergétique, vous aide sur OPERAT, construit votre plan d'actions et monte vos dossiers de financement.

Vous voulez savoir où en est votre bâtiment ? Contactez-nous via notre formulaire : nous revenons vers vous pour un premier échange.

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