Rénover un appartement ancien à Marseille sans perdre son cachet

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Vous venez d'acheter un appartement dans un vieil immeuble marseillais, ou vous y vivez depuis des années. Il y a des tomettes qui chantent sous les pieds, des plafonds qui donnent de l'air, des fenêtres en bois avec leurs volets persiennés. Et puis il y a l'autre réalité : l'hiver un peu frais, l'été étouffant sous les toits, une cuisine coincée au fond d'un couloir sombre.

Bonne nouvelle : on peut améliorer tout cela sans effacer ce qui fait le charme du lieu. C'est même ce que nous préférons faire chez Anna'Rénov.

Comprendre le bâti marseillais avant de toucher à quoi que ce soit

À Marseille, beaucoup d'appartements anciens se trouvent dans ce qu'on appelle les immeubles « trois fenêtres ». C'est un type d'immeuble très présent dans les quartiers du XIXe siècle : une façade étroite percée de trois fenêtres par étage, quelques niveaux, un escalier souvent tournant, un long couloir d'entrée.

Ces immeubles ont une logique constructive bien à eux :

• des murs en moellons de calcaire liés à la chaux, souvent épais, recouverts d'un enduit ;
• des planchers bois dont les poutres reposent sur les murs mitoyens, avec parfois une cloison en brique qui joue un rôle porteur sans en avoir l'air ;
• une grande hauteur sous plafond et des fenêtres hautes et étroites, pensées pour faire circuler l'air ;
• des sols en tomettes, ces carreaux hexagonaux en terre cuite qu'on retrouve aussi sur les marches d'escalier.

Pourquoi est-ce important ? Parce qu'un mur en pierre et chaux ne se comporte pas comme un mur en parpaing. Il absorbe de l'humidité et la relâche. Il a besoin de « respirer ». Et une cloison qui semble anodine peut en réalité soulager un plancher. Avant de dessiner quoi que ce soit, nous commençons donc toujours par une visite attentive : on regarde les murs, les plafonds, les traces d'humidité, le sens des poutres. Ce diagnostic évite bien des mauvaises surprises en cours de chantier.

Isoler un appartement ancien sans piéger l'humidité

C'est le point qui demande le plus de prudence. Isoler un mur ancien avec n'importe quel matériau, ou le recouvrir d'un enduit ciment, peut enfermer l'humidité dans la maçonnerie. Les conséquences arrivent parfois quelques années plus tard : salpêtre, enduits qui cloquent, odeurs de moisi, bois de plancher qui souffrent.

Les travaux de recherche sur le bâti ancien (notamment ceux relayés par le Cerema et le réseau ATHEBA) vont dans le même sens :

• choisir des matériaux perspirants, qui laissent passer la vapeur d'eau : fibre de bois, liège, chaux-chanvre, enduits isolants à la chaux ;
• éviter les isolants et enduits étanches sur ce type de mur, comme les enduits ciment ou certains polystyrènes ;
• traiter d'abord les causes d'humidité (infiltration, remontées par le pied de mur, fuite) avant d'isoler ;
• ne pas oublier la ventilation, sans quoi l'humidité produite par la vie quotidienne n'a nulle part où aller ;
• rester raisonnable sur l'épaisseur en isolation intérieure.

Dans un appartement marseillais, on ne peut généralement pas isoler la façade par l'extérieur : elle appartient à la copropriété et son aspect est souvent protégé. On travaille donc par l'intérieur, pièce par pièce, en tenant compte des moulures, des encadrements de fenêtres et de la surface habitable. Parfois, la meilleure décision est de ne pas isoler un mur et de concentrer l'effort ailleurs : sur les fenêtres, le plancher haut sous les combles, ou les fuites d'air.

Garder le confort d'été, ce que l'ancien sait déjà faire

Le bâti marseillais a été pensé pour la chaleur. Murs épais, volets persiennés, plafonds hauts, ventilation traversante entre la rue et la cour : tout cela fonctionne encore très bien, à condition de ne pas le casser.

Quelques réflexes que nous défendons :

• garder ou restaurer les volets extérieurs plutôt que de compter sur la climatisation ;
• préserver la traversée d'air quand on redistribue les pièces (une porte bien placée vaut parfois mieux qu'un appareil) ;
• profiter de l'inertie des murs en pierre, que des isolants légers et mal choisis peuvent faire disparaître côté intérieur ;
• soigner le dernier étage, le plus exposé : c'est souvent là que l'isolation du plancher des combles fait la vraie différence.

Redistribuer les espaces avec respect

Beaucoup d'appartements anciens ont été découpés à une époque où l'on vivait autrement : cuisine fermée au fond, couloir interminable, salle d'eau improvisée dans un placard. Notre travail d'architecture d'intérieur consiste à réorganiser tout cela pour votre vie d'aujourd'hui.

Concrètement, cela veut dire dessiner des plans, ouvrir une cuisine sur le séjour, créer une suite parentale, faire entrer la lumière jusqu'au fond de l'appartement. Mais toujours en vérifiant ce que le bâti permet. Ouvrir un mur porteur ou une cloison qui soulage un plancher n'est pas impossible, mais cela demande une étude, un renforcement et l'accord de la copropriété.

Et puis il y a ce qu'on garde. Des tomettes peuvent souvent être déposées, nettoyées et reposées ailleurs dans l'appartement. Une porte ancienne peut devenir une verrière. Une cheminée condamnée peut rester comme point focal du séjour. Le cachet, c'est souvent une addition de petits choix.

Copropriété, secteurs protégés, ABF : les démarches à anticiper

En appartement, vous n'êtes jamais seul maître à bord. Plusieurs règles peuvent s'appliquer :

• La copropriété. Les travaux qui touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble (murs porteurs, fenêtres, façade, réseaux) nécessitent en principe une autorisation de l'assemblée générale. Le règlement de copropriété peut aussi imposer un modèle ou une couleur de menuiserie.
• L'urbanisme. Changer des fenêtres ou modifier l'aspect d'une façade demande généralement une déclaration préalable en mairie.
• Les secteurs protégés. Une partie du centre de Marseille est couverte par un site patrimonial remarquable, et de nombreux immeubles se trouvent aux abords de monuments historiques. Dans ces cas, les travaux qui modifient l'aspect extérieur doivent recevoir l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France, qui peut fixer des prescriptions (matériaux, teintes, dessin des menuiseries).

Chaque adresse est un cas particulier. Nous vérifions systématiquement le plan local d'urbanisme et les protections qui s'appliquent avant de proposer un projet, pour éviter de dessiner quelque chose qui serait refusé.

Questions fréquentes

Peut-on garder des fenêtres en bois et avoir un appartement bien isolé ? Oui. Selon leur état, des fenêtres anciennes peuvent être restaurées et améliorées, ou remplacées par des menuiseries bois performantes au dessin proche de l'original. Le bon choix dépend de l'état des bois et des exigences de la copropriété ou de l'ABF.

Les tomettes empêchent-elles d'installer un chauffage au sol ou d'isoler le plancher ? Pas forcément, mais cela se réfléchit au cas par cas. Entre deux appartements, l'isolation du plancher est rarement la priorité. Il est souvent plus intéressant de conserver les tomettes et d'agir sur les murs, les fenêtres et les fuites d'air.

Mon immeuble est-il en secteur protégé ? On peut le vérifier en consultant le plan local d'urbanisme de la Métropole ou l'Atlas des patrimoines du ministère de la Culture. Nous faisons cette vérification pour vous dès le début du projet.

Parlons de votre appartement

Chaque appartement ancien a son histoire, ses défauts et ses trésors cachés. Chez Anna'Rénov, ingénieurs thermiciens, architectes et maîtres d'œuvre travaillent ensemble pour que confort et caractère avancent dans le même sens, de l'étude jusqu'au suivi du chantier.

Vous avez un projet à Marseille ou dans les Bouches-du-Rhône ? Décrivez-le-nous via notre formulaire de contact ou découvrez nos réalisations dans notre portfolio.

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