DTG copropriété : à quoi sert le diagnostic technique global et quand le faire ?

Dans beaucoup de copropriétés, on découvre l'état de l'immeuble au fil des urgences : une infiltration en toiture, une façade qui s'effrite, une chaudière collective qui lâche en plein hiver. Le diagnostic technique global, ou DTG, sert justement à sortir de ce mode « pompier ». Souvent confondu avec le PPPT ou le DPE collectif, il est en réalité le bilan de santé complet de l'immeuble. Voici à quoi il sert, quand il est obligatoire, et quand il vaut la peine de le faire même s'il ne l'est pas.

Le DTG, un bilan de santé de l'immeuble

Le DTG est prévu par le Code de la construction et de l'habitation (articles L731-1 à L731-5). Il évalue l'état technique général de l'immeuble pour informer les copropriétaires, anticiper les travaux et mieux gérer les dépenses, y compris celles d'énergie.

Il comprend :

• une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• un état de la situation de l'immeuble au regard de ses obligations légales et réglementaires ;
• une analyse des améliorations possibles dans la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
• un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble ;
• une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, en précisant ceux à mener dans les dix ans.

C'est donc un document plus large qu'un diagnostic énergétique. Il regarde la structure, les réseaux, la toiture, les façades, les équipements, et la manière dont tout cela est entretenu.

Quand le DTG est-il obligatoire ?

Il y a une idée reçue tenace selon laquelle toutes les copropriétés devraient avoir un DTG. Ce n'est pas le cas. Il est obligatoire dans deux situations :

1. La mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans. Quand un propriétaire unique divise un immeuble d'habitation existant en lots pour les vendre, le DTG doit être réalisé. L'âge de l'immeuble s'apprécie à la date de mise en copropriété.
2. Une procédure administrative. Si l'immeuble fait l'objet d'une procédure pour insalubrité, péril ou défaut grave d'entretien, le maire ou le préfet peut demander au syndic de produire un DTG. Faute de réponse dans le délai d'un mois, l'autorité peut le faire réaliser d'office, aux frais du syndicat.

Pour une copropriété existante, en dehors de ces cas, le DTG est facultatif, quel que soit l'âge de l'immeuble. Le syndic peut inscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée générale, de sa propre initiative ou à la demande de copropriétaires.

Pourquoi le faire alors qu'il n'est pas obligatoire ?

Depuis la loi Climat et résilience, la question se pose différemment. Toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent désormais faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), quelle que soit leur taille (depuis 2023 pour plus de 200 lots, 2024 pour 51 à 200 lots, 2025 pour 50 lots ou moins). Et ce PPPT s'appuie notamment sur une analyse du bâti, sur le DPE et, le cas échéant, sur le DTG.

Le DTG devient alors une base solide pour le plan de travaux. Il présente deux autres intérêts concrets :

• Il peut dispenser du PPPT. Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent, la copropriété n'a pas à établir de PPPT pendant la durée de validité du diagnostic. Dans un immeuble ancien, c'est rare, mais pour un bâtiment récent et bien entretenu, la question mérite d'être posée.
• Il éclaire les décisions. Une AG qui vote des travaux avec une vue d'ensemble de l'immeuble décide mieux qu'une AG qui réagit à la dernière fuite. Le DTG aide aussi à repérer ce qui doit passer en premier : inutile d'isoler une façade si la toiture doit être reprise l'année suivante.

Chez Anna'Rénov, les conseils syndicaux nous demandent souvent s'il faut faire les deux. Tout dépend de ce que la copropriété a déjà en main : avec un DPE collectif récent, un carnet d'entretien à jour et des rapports techniques exploitables, un DTG complet n'est pas toujours nécessaire. Un immeuble dont personne ne connaît vraiment l'état y gagnera.

Le vote en AG et le choix du professionnel

La décision de faire réaliser un DTG est prise à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L'AG fixe aussi les conditions de réalisation.

Le DTG est ensuite présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. C'est à ce moment que les copropriétaires examinent les travaux préconisés.

Côté prestataire, le DTG doit être réalisé par un professionnel qui justifie de compétences dans le bâtiment (modes constructifs, équipements techniques, matériaux) et d'un diplôme, titre ou certification correspondant, comme le précisent les articles D731-1 à D731-3 du CCH. Il doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble. Bureaux d'études, architectes et thermiciens sont typiquement concernés.

Il n'existe pas de grille tarifaire réglementée : le prix dépend de la taille de l'immeuble, de sa complexité et de sa localisation. Le coût est réparti entre copropriétaires selon leurs tantièmes, et il peut être financé par le fonds travaux.

Combien de temps est-il valable ?

Les textes ne fixent pas de durée de validité générale au DTG. Sa portée est en pratique liée à son horizon de travaux, qui est de dix ans, et c'est sur cette durée que s'apprécie la dispense de PPPT. Le DPE collectif qu'il contient suit, lui, ses propres règles : il est valable dix ans, et n'a pas à être renouvelé s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et classe le bâtiment en A, B ou C.

Une fois réalisé, le DTG est intégré au carnet d'entretien de l'immeuble et doit être transmis à l'acquéreur lors de la vente d'un lot.

DTG et MaPrimeRénov' Copropriété

Le DTG n'est pas une condition de MaPrimeRénov' Copropriété. Cette aide exige un gain énergétique d'au moins 35 %, démontré par des évaluations avant et après travaux, et un accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO). Mais un DTG sérieux aide à bâtir un programme cohérent, qui traite l'énergie sans oublier le reste du bâtiment, et donc plus facile à défendre en AG.

Questions fréquentes

Le DTG remplace-t-il le PPPT ? Non. Ce sont deux documents distincts. Le DTG peut servir de base au PPPT, et le dispenser seulement s'il ne prévoit aucun travaux sur dix ans.

Un copropriétaire peut-il demander un DTG ? Oui. Il peut demander au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, qui votera à la majorité simple.

Le DTG est-il la même chose que le DPE collectif ? Non. Le DPE collectif ne porte que sur la performance énergétique. Le DTG l'inclut, mais regarde aussi l'état du bâti, des équipements et la gestion de l'immeuble.

Faisons le point sur votre immeuble

Vous hésitez entre DTG, PPPT ou les deux ? Écrivez-nous via notre formulaire de contact. Nous regardons avec vous les documents dont dispose déjà la copropriété et ce qui sera vraiment utile pour votre prochaine assemblée générale. Notre équipe d'ingénieurs thermiciens, d'architectes et de maîtres d'œuvre intervient à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône, à Paris et en Île-de-France, en Charente et en Corse.

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