PPPT : le plan pluriannuel de travaux obligatoire en copropriété, expliqué simplement

« Le syndic parle de PPPT. C'est quoi, et est-ce qu'on est obligés ? » On nous pose souvent la question, en conseil syndical comme au téléphone. La réponse courte : oui, pour la plupart des copropriétés, et c'est surtout l'occasion de remettre de l'ordre dans les travaux de l'immeuble. Voici l'essentiel, comme nous l'expliquons chez Anna'Rénov.

Le PPPT, c'est quoi exactement ?

PPPT veut dire projet de plan pluriannuel de travaux. Il a été rendu obligatoire par la loi Climat et résilience de 2021, qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 14-2).

Concrètement, c'est un document qui dresse la liste des travaux à prévoir sur les parties communes pour les dix années à venir. Il doit notamment contenir :

• les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ;
• les travaux permettant de réaliser des économies d'énergie et de réduire les émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d'atteindre ;
• une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
• un échéancier proposé sur dix ans.

Il faut bien distinguer deux choses. Le projet (PPPT) est la proposition rédigée par un professionnel. Le plan (PPT) est ce que l'assemblée générale en adopte, en tout ou en partie. Seules l'élaboration du projet et sa présentation en AG sont obligatoires. L'adoption, elle, reste un choix de la copropriété.

Votre copropriété est-elle concernée, et depuis quand ?

L'obligation vise les immeubles à usage total ou partiel d'habitation dont la construction a été réceptionnée il y a plus de 15 ans. Elle est entrée en vigueur par étapes, selon la taille de la copropriété :

• plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2023 ;
• de 51 à 200 lots : depuis le 1er janvier 2024 ;
• 50 lots ou moins : depuis le 1er janvier 2025.

Autrement dit, en 2026, toutes les copropriétés de plus de 15 ans en métropole sont dans le champ, quelle que soit leur taille. Les petites copropriétés de quelques lots, très nombreuses à Marseille et dans les centres anciens, n'y échappent pas. Pour les départements d'outre-mer, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028.

Une seule dispense est prévue : si la copropriété dispose d'un diagnostic technique global (DTG) qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans, elle n'a pas à établir de PPPT tant que ce diagnostic reste valable. Dans l'ancien, c'est rare.

DTG, DPE collectif, PPPT, fonds travaux : comment tout s'emboîte

C'est là que beaucoup de copropriétaires se perdent. Pour faire simple, voyez ces quatre outils comme une chaîne :

1. Le DPE collectif mesure la performance énergétique du bâtiment. Il est lui aussi devenu obligatoire par étapes (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, 50 lots ou moins en 2026) pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant 2013.
2. Le DTG, s'il existe, donne une photographie complète de l'état technique de l'immeuble. Il est facultatif pour une copropriété existante.
3. Le PPPT s'appuie sur une analyse du bâti et des équipements, sur le DPE et, le cas échéant, sur le DTG, pour bâtir un programme de travaux sur dix ans.
4. Le fonds travaux finance ce programme dans la durée.

Sur ce dernier point, la règle est précise. Une fois le plan adopté, la cotisation annuelle au fonds travaux ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, c'est le minimum de 5 % du budget qui s'applique. Le PPT devient ainsi un vrai outil de trésorerie : on sait ce qui arrive, et on met de côté en conséquence.

Qui peut réaliser votre PPPT ?

La loi ne laisse pas n'importe qui s'en charger. Le projet doit être établi par un professionnel qui justifie de compétences dans le bâtiment (pathologies du bâti, thermique, réglementation, modes constructifs) et de diplômes ou certifications correspondants, dans les conditions fixées par le décret du 25 avril 2022. Il doit aussi disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle et attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

En pratique, c'est le plus souvent un bureau d'études, un architecte ou un ingénieur thermicien. Chez Anna'Rénov, un thermicien regarde l'énergie, un architecte ou un maître d'œuvre regarde le bâti, et nous croisons les deux. Un plan qui ne parle que d'isolation en oubliant une toiture fatiguée ne rendra pas service à la copropriété.

Le vote en assemblée générale, étape par étape

Le parcours se fait en trois temps :

1. Commander le PPPT. L'AG décide de le faire réaliser et choisit le prestataire, à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).
2. Présenter le projet. Le PPPT est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. L'AG peut l'adopter en tout ou partie, ou le modifier, à la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25). Une fois adopté, il devient le PPT.
3. Voter les travaux. Adopter le plan ne déclenche pas automatiquement les chantiers. Chaque opération est ensuite votée à son tour, avec son financement, selon le calendrier prévu.

Si le plan n'est pas adopté, le syndic doit réinscrire la question à l'ordre du jour des assemblées suivantes. Et le maire ou le préfet peut à tout moment demander à voir le PPT : sans réponse dans un délai d'un mois, il peut faire établir le projet d'office, aux frais du syndicat.

Le plan doit être actualisé tous les dix ans. Il figure aussi dans le carnet d'entretien et doit être remis à l'acquéreur lors de la vente d'un lot.

Et MaPrimeRénov' Copropriété dans tout ça ?

Le PPPT n'est pas une condition de l'aide MaPrimeRénov' Copropriété, mais il prépare bien le terrain. Cette aide finance des travaux permettant un gain énergétique d'au moins 35 %, avec un accompagnement obligatoire par un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO). Un PPPT bien construit aide à regrouper les travaux énergétiques pour atteindre ce seuil, plutôt que de les étaler en petits chantiers qui n'ouvriraient pas droit à l'aide. Pour le détail de l'aide, vous pouvez lire notre article MaPrimeRénov' Copropriété : les étapes.

Questions fréquentes

Notre copropriété n'a que 4 lots. Sommes-nous vraiment concernés ? Oui, si l'immeuble a plus de 15 ans et un usage d'habitation. Depuis le 1er janvier 2025, la taille ne compte plus. Le PPPT d'une petite copropriété est simplement plus court, mais il reste obligatoire.

Si l'AG refuse le plan, avons-nous enfreint la loi ? Non. L'obligation porte sur l'élaboration du projet et sa présentation en assemblée. L'AG reste libre de ne pas l'adopter. Le sujet reviendra toutefois à l'ordre du jour, et les obligations de sécurité de l'immeuble demeurent.

Le PPPT peut-il être payé avec le fonds travaux ? Oui. Le fonds travaux peut financer l'élaboration du projet de plan et, le cas échéant, du DTG.

Parlons de votre immeuble

Vous êtes membre d'un conseil syndical, syndic bénévole ou copropriétaire, et vous ne savez pas par où commencer ? Écrivez-nous via notre formulaire de contact. Nous regardons avec vous ce qui existe déjà (DPE collectif, DTG, anciens devis) et comment préparer le vote de votre prochaine assemblée générale. Nous intervenons à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône, à Paris et en Île-de-France, en Charente et en Corse.

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