Infiltrations en copropriété : qui répare, qui paie, et comment voter les travaux

Une tache au plafond du dernier étage, une auréole au pied d'un mur de façade, de l'eau qui ruisselle dans la cage d'escalier : après un épisode de pluies intenses comme celui d'octobre 2026 dans les Bouches-du-Rhône, les infiltrations se multiplient. En copropriété, la première question est toujours la même : est-ce une partie commune ou une partie privative ?

Partie commune ou privative : la clé de tout

C'est le règlement de copropriété qui fait foi. En règle générale :

• sont communes : la toiture, les toitures-terrasses (même à jouissance privative), le gros œuvre des façades, les canalisations collectives, les évacuations d'eaux pluviales ;
• sont privatives : les revêtements intérieurs, les menuiseries selon le règlement, les canalisations qui ne desservent qu'un seul lot.

Attention aux cas particuliers : une terrasse privative dont le revêtement est privatif mais l'étanchéité commune, des fenêtres classées tantôt communes tantôt privatives. Relisez votre règlement avant de vous lancer.

Qui déclare, qui paie ?

Chaque occupant touché déclare le sinistre à son assureur habitation. Lorsque l'origine est dans les parties communes, le syndic déclare de son côté à l'assurance de l'immeuble. Pour les dégâts des eaux courants entre plusieurs logements, les assureurs appliquent entre eux des conventions de gestion qui simplifient le règlement : déclarez rapidement et laissez-les se coordonner.

L'indemnisation répare les dommages. Elle ne supprime pas la cause : si l'étanchéité est en fin de vie, c'est à la copropriété de la refaire.

Faire voter les travaux

1. Le constat : photos, dates, logements touchés, transmis au syndic et au conseil syndical.
2. Le diagnostic : un professionnel identifie la cause et décrit les travaux nécessaires. Sans diagnostic, les devis ne sont pas comparables.
3. Les devis : au moins deux ou trois, sur la base d'un descriptif commun.
4. L'assemblée générale : les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple des voix exprimées.

En cas d'urgence avérée, le syndic peut engager seul les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, puis convoquer une AG.

Réparer ou rénover ?

Refaire une étanchéité de toiture-terrasse sans l'isoler, c'est rater une occasion : l'isolation se pose en même temps, pour un surcoût limité, et améliore nettement le confort d'été des derniers étages. De même, un ravalement après infiltrations peut intégrer une isolation par l'extérieur. Ces travaux peuvent ouvrir droit à MaPrimeRénov' Copropriété si le projet atteint au moins 35 % de gain énergétique. Le plan pluriannuel de travaux permet de les programmer intelligemment.

FAQ

Le copropriétaire du dernier étage doit-il payer seul la toiture ?

Non, si la toiture est une partie commune : elle est à la charge de tous les copropriétaires selon les tantièmes prévus au règlement.

Ma terrasse est à usage privatif, qui paie l'étanchéité ?

Le plus souvent la copropriété, l'étanchéité faisant partie du gros œuvre. Le revêtement de surface peut rester à votre charge. Tout dépend du règlement.

Le syndic ne bouge pas, que faire ?

Écrivez-lui en recommandé avec vos constats, sollicitez le conseil syndical et demandez l'inscription de la question à l'ordre du jour de la prochaine AG.

Parlons de votre immeuble

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